山形・天童の不動産登記

~山形・天童の司法書士 はちや司法書士・行政書士事務所~

◆不動産登記

 

不動産の登記には、不動産の現況を公示する「表示に関する登記」と、権利関係を公示する「権利に関する登記」があります。

「表示に関する登記」は、例えば家を新築した場合に、こういう家が建ちましたよ、と家自体がどういうものなのかを公示します。
そして、この表示に関する登記は、取得した人に登記する義務が課せられています(不動産登記法第47条1項)。

「権利に関する登記」は、この家は誰の物ですよ、とその権利を公示します。例えば家を売買をしたときに、その所有権が誰から誰に移りました、というように公示されます。
こちらは、表示に関する登記と違い、登記する義務はありません。

しかし、次のことに注意が必要です。

売買などによって権利の変動があったとしても、その登記をしなければ、取得した権利を第三者に対して対抗(≒権利を主張)できません(民法177条)。

たとえば、Aさんが自分が所有する土地をBさんに売ったとします。

Bさんからは代金もいただきましたが、土地の所有権の移転登記はしませんでした。

この時点で、登記を見る限りは未だAさんが所有者にしか見えません。

ここで、AさんがCさんに同じ土地を売ってしまい(Aさんが悪いんですが)、そんな事情を何も知らないCさんに移転登記をしてしまいました。

そうすると、この土地はCさんのものです。
最初に買ったはずのBさんは、Cさんよりも先に移転登記をしなかったために土地を取得できません(上記民法177条)。

Bさんは、Aさんに損害賠償を請求することが可能ですが、欲しかった土地は手に入れることができず、Aさんの資力によっては、必ず売買代金を返してもらえるとも限りません。

不動産の権利が移転した場合に、登記をしないでおくと、こういったリスクが生じます。
出来るだけ早く移転登記をしておくことが大切です。

一方、相続のような、登記をしなくても第三者に対抗(≒権利を主張)できる場合もあります(※)。
しかし、相続登記の場合は別の問題があり、それは、そのまま登記をせず二代三代と放置されるケースがあることです。権利は相続人からその相続人、さらにその相続人と受け継がれていきますので、関係者(子孫)が増え過ぎて登記が困難になる場合があります。

(※)平成30年(2018年)7月6日、改正相続法が成立し、同月13日公布されました。
この改正の中に、法定相続分を超える分については、対抗要件(登記)がなければ第三者に対抗できない旨の内容が盛り込まれました。
施行時期、内容など、詳しくは、こちらのコラム(相続法改正の概要と施行スケジュール)の(2)をご覧ください。

いずれにせよ、不動産における権利関係に変動が生じた場合は、早めにしかるべき登記をしておくことが肝要です。

司法書士は、不動産登記の専門家です。
不動産の権利について、変動があった場合や、不明な点がある場合は、お気軽にお問い合わせください。

 

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不動産登記に関するコラム

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